DOMAINES D’INTERVENTION

Evaluation immobilière

Immobilier résidentiel : appartement, maison, immeuble de rapport, château, estimation de trouble anormal du voisinage, etc : Avec objectivité et impartialité, l’évaluation est réalisée sur demande directe des particuliers ou sur prescriptions de conseils juridiques (notaires et avocats), dans des contextes d’achat ou de vente, de divorce ou de séparation, de règlement de succession ou donation, d’évaluation en contexte d’avancement sur part successorale (articles 843, 860 et 922 du Code civil), de détermination de valeurs hypothécaires, de valorisation des biens pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), etc.

Immobilier professionnel : estimation en valeurs vénale et locative de locaux d’activités, locaux de fabrication, entrepôts, bureaux, etc.

Valeur de parts sociales de SCI : Dans des contextes de cession ou rachat, je réalise des estimations de parts sociales de SCI (Société Civile Immobilière) et ce, selon les différentes méthodes, approches et pondérations les plus récentes validées aussi bien par la jurisprudence que par l’administration fiscale.

Evaluation des baux commerciaux

Baux commerciaux : En matière de baux commerciaux, l’approche de la valeur locative de renouvellement est fonction du type de biens : boutiques, terrains, biens dits monovalents, bureaux.

• La valeur locative de boutiques

Les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code du commerce règlementent la valeur locative de renouvellement des baux commerciaux (ou valeur locative statutaire), concernant le plus souvent les boutiques de centre-ville mais également l’ensemble des murs pris à bail commercial qui ne sont pas expressément visés par l’article L. 145-36 du même code.

La valeur locative s’établit à partir d’une surface pondérée et sa détermination nécessite la prise en compte de multiples paramètres : caractéristiques et destination du local, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité.

• Les valeurs locatives des terrains, hôtels et bureaux

Les articles L. 145-36 et R. 145-9, 10 et 11 du Code du commerce précisent les modes de valorisation locative des terrains nus, des locaux construits en vue d’une utilisation unique (locaux monovalents) et des bureaux. Les méthodes d’évaluation sont propres à chaque cas d’espèce : comparatives, financières ou fonction du résultat normatif d’exploitation (méthode dite hôtelière).

La surface pondérée : A l’instar d’une maison qui se mesure en surface habitable, d’un appartement qui renvoie à la surface habitable ou Carrez, la valeur locative des boutiques se définie en fonction d’une surface pondérée.

• Pourquoi pondérer les surfaces de boutiques ?

L’article R. 145-3 du Code de commerce, reprenant l’esprit du décret originel du 30 septembre 1953 (art. 23, 1er alinéa), énonce que « Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.»

Cet article est complété des dispositions de l’article R. 145-7 qui évoque la notion d’« unité de surface» clairement définie et circonscrite dans son appréciation : «Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.».

Il fut donc proposé la notion de Surface Pondérée.

• Qu’est ce que la surface pondérée ?

Le principe de la pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou « étalon » en appliquant des coefficients de pondération.

La pondération est principalement utilisée pour les surfaces des commerces de centre-ville en pied d’immeuble et ce, pour le calcul de la valeur locative de renouvellement.

La surface pondérée permet de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux, avec des largeurs de façade, des niveaux, des surfaces, de natures différentes. Elle est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones (ou niveaux) affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial et de l’éloignement de la vitrine et ce, partant du constat que le flux de chalands décroit progressivement.

• La pondération des boutiques

Pour les commerces (ou boutiques) de centre-ville, on retient pour base de pondération la surface utile brute (SUB), ou, si le bail le précise, la surface de plancher des constructions (SDPC).

La surface utile brute est, selon la définition qui en est donnée par la Charte de l’Expertise, égale à la surface de plancher déduction faite des éléments structuraux : poteaux, cloisons non amovibles, murs intérieurs porteurs, etc. Les surfaces couvertes non closes sont dûment appréciées et celles d’une hauteur < 1,80m peuvent être pondérées en fonction de leur importance. Celles d’emprises d’escalier (vides) sont exclues.

Sont donc appliqués des coefficients de pondération en fonction de la commercialité de chacune des surfaces et de leur capacité à générer du chiffre d’affaires qui est le seul critère de mesure de leur importance relative :

• Les 5 premiers mètres à partir de la vitrine sont pondérés à 100 % (ou 1).
• Les 5 mètres suivants sont pondérés entre 100 % et 80 % (ou de 1 à 0,8) et ainsi de suite de façon dégressive.

• Les annexes et réserves sont pondérées entre 40 % et 10 %.

Valeur locative de renouvellement d’un bail commercial ?

Dans un contexte de renouvellement de bail commercial, l’article L. 145-33 du Code de commerce énonce que le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative. Laquelle valeur, à défaut d’accord entre les parties, est judiciairement déterminée en fonction :

1° Des caractéristiques du local (situation, importance de la surface, état d’entretien des locaux, etc.),

2° De la destination des locaux (activité(s) autorisée(s) dans le bail),

3° Des obligations des parties (conditions de jouissance des locaux ou charges supportées par le locataire, exorbitantes ou pas du droit commun),

4° Des facteurs locaux de commercialité (importance de la ville, du quartier ou de la rue, emplacement du local, moyens de transport, répartition des diverses activités dans le voisinage, etc.),

5° Des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

S’agissant des facteurs locaux de commercialité, le bailleur ne doit toutefois pas se contenter d’avancer que la modification des facteurs locaux de commercialité peut avoir un impact sur l’activité exercée ou sur le commerce exploité par le locataire. Celle-ci doit présenter un intérêt concret ou avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale du locataire. Elle doit pouvoir être qualifiée de « notable », ainsi que rappelé par l’article L. 145-34 du Code de commerce.

Le Juge apprécie souverainement le caractère « notable » de la (ou des) modification(s) revendiquée(s). Le plus souvent, le magistrat se prononce sur la base d’un rapport d’expertise judiciaire réalisé par un expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel.

• Mode de fixation des loyers commerciaux

Cependant, l’article L. 145-34 du Code de commerce précise que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf années, ne peut excéder la simple variation d’un indice (ICC, ILC ou ILAT), à moins d’une modification «notable» d’un ou plusieurs des éléments d’appréciation précités (L. 145-33, 1 à 4).

• Sauf exception, le loyer de renouvellement d’un local commercial est plafonné

Sauf exception – et bien que le principe édicté par l’article L. 145-33, du Code de commerce soit la fixation du loyer de renouvellement à la «valeur locative» – , le loyer d’un bail commercial normalement renouvelé au terme des neuf années est calculé en fonction de la seule variation de l’indice trimestriel de référence (indice des loyers commerciaux,  indice des activités tertiaires, ILAT).

De surcroit, cette variation limitée constitue un «plafond» et le loyer peut cependant s’en trouvé réduit pour en revenir à la valeur locative. Cette contrainte quant à la revalorisation du loyer perçu par le bailleur est communément appelée la double limite : limite, d’une part, d’une modification «notable» d’un des éléments d’appréciation de l’article L. 145-33, 1 à 4 pour pouvoir revaloriser le loyer à la valeur locative et d’autre part, limite qui consiste à ce que cette même « valeur locative statutaire » ne soit pas inférieure au loyer plafond.

Il existe toutefois des cas où l’évolution de ce loyer peut déroger au principe du plafonnement pour, non pas en revenir à la «valeur locative de marché» telle qu’observée sur le secteur (ce qui ne sera plus jamais le cas, tant que le bail originel perdurera via ses renouvellements successifs) pour des prises à bail récentes, mais être fixé à la «valeur locative statutaire».

Dans tous les cas, la valeur locative fait référence à une notion de surface pondérée.

Comment estimer un bien immobilier monovalent ?

La monovalence d’un bien immobilier est une notion de droit commercial. Les locaux «monovalents» sont des locaux construits en vue d’une seule utilisation selon l’article R.145-10 du Code de commerce.

Le local qui est considéré comme monovalent procède d’une définition précise qui exclut de facto l’application de la règle du plafonnement du loyer en cas de renouvellement du bail. Cet état de fait a donc une incidence considérable aussi bien sur la valorisation locative du bien que sur sa valeur vénale.

• Définition de la monovalence (local monovalent)

En plus du critère légal qui fait état de locaux construits en vue d’une seule utilisation, la jurisprudence a ajouté un autre critère consistant dans l’importance et le coût élevé des travaux de transformation des lieux nécessaires à l’exercice d’autres activités. La Cour de cassation a donc une interprétation extensive de la notion de monovalence.

Cette qualification est importante d’une part pour le bailleur (propriétaire) et d’autre part pour le preneur (locataire) ; la qualification de local monovalent emportant exclusion des règles du plafonnement du loyer renouvelé.

Lors du renouvellement d’un bail commercial, le loyer est normalement plafonné en fonction de la variation sur la période des indices de référence utilisés (ILC ou ILAT).

Au cas présent et pour des biens monovalents, il s’agit donc d’une exception automatique à la règle du plafonnement : le prix du loyer renouvelé est déterminé cette fois selon les usages observés dans la branche déterminée.

L’article R.145-10 du Code de commerce énonce clairement l’exception comme suit : « Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée ».

Le loyer de locaux construits en vue d’une seule utilisation doit être fixé à la valeur locative selon les seuls usages observés dans la branche d’activité considérée. (Civ. 3ème, 5 octobre 2017, n°16-18.059).

• Détermination de la valeur locative d’un bien monovalent

L’appréciation de la valeur locative se fait donc par rapport aux usages dans la branche d’activité. Il est entendu par « usages » les méthodes couramment employées par les experts en estimations immobilière et commerciale inscrits près les Cours d’appel, lesquelles méthodes sont consacrées par la jurisprudence. La Cour de cassation, par définition, se refusant à se prononcer sur les « usages » à retenir, ou pas.

En pratique, la définition de la valeur locative d’un bien monovalent de type hôtel (ou établissement assimilé hôtelier) procède de la mise en œuvre d’une méthode consistant notamment à appliquer un pourcentage aux recettes hors taxes. Ce pourcentage est en lien avec la classification du bien et son niveau de confort.

Bien entendu, de très nombreux paramètres sont à apprécier en sus, tels que la considération des petits déjeuners et autres recettes annexes, pour lesquelles la jurisprudence est changeante ; le fait pour un hôtel que celui-ci accueille en ses murs un bar ou un restaurant, lequel selon certains critères pourra être valorisé distinctement, ou pas, etc.